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Clases de Asientos que Practican en el Registro. Titulos Inscribibles. Supuestos de Admisión de Documentos Privados. La Titularidad Registral. Supuestos

1. Clases de asientos que se practican en el registro.

      Previamente a su exposición cabría preguntarse qué ha de entenderse por "asiento". A este respecto ni la Ley ni el Reglamento Hipotecario lo definen; con Albadalejo podemos entender por asiento la constatación por escrito, en un folio registral del hecho de que se trate. De esta forma al escribir sobre el folio, con los requisitos exigidos por la Ley, el texto redactado por el Registrador, dicho folio se convierte en documento público donde queda recogido el hecho registral.

      Existen varios sistemas de practicar los asientos. Diez Picazo los clasifican en los tres siguientes:
1. Sistemas de Transcripción. En este el asiento es una copia completa, íntegra y literal del documento. (sistema del Derecho Francés y de los que lo siguen).
2. Sistemas de Encasillado. Consiste el asiento en una indicación sumaria dentro de las correspondientes casillas o columnas de los datos o circunstacias a las que aquéllas aluden.
3. Sistemas de Inscripción. El asiento consiste en un extracto del documento, donde se recogen sus circunstancias fundamentales y que tengas interés para la publicidad  jurídico-real. (sistema seguido en nuestro Derecho Hipotecario).

      Entrando en las Clases de Asientos, el Artº 41 R.H. establece: "En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: asientos de presentación, de inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales".

      Por su parte Roca Sastre establece la siguiente clasificación de estos asientos:
1. Asientos Principales y Asientos Accesorios. Los primeros son los que tienen autonomía y función propia dentro del campo de la publicidad (por ej. las inscripciones y las anotaciones). Los segundos sólo ejercen una función de caránter instrumental y están al servicio de otros asientos (por ej. las notas marginales).
2. Asientos Definitivos y Asientos Provisionales. Los primeros son los que tienen una duración indefinida, cumpliendo su función en orden a la publicidad durante todo su periodo de vigencia (por ej. la inscripción). Los segundos tienen una duración temporal o una vigencia determinada, por estar destinados a convertirse en otros asientos o a extinguirse por caducidad. (por ej. las anotaciones).
3. Asientos de Carácter Positivo y de Carácter Negativo. Los primeros son aquellos que exteriorizan el nacimiento de un derecho o este mismo derecho en su plenitud. Los segundos constatan la extinción de un derecho o la pérdida de vigencia de un asiento anterior. (por ej. la cancelación).      

      Junto a esta clasificación podría hablarse también, con Chico Ortiz, de  asientos de Hechos y de Derechos. En general los asientos registrales lo son de derechos, aunque caben asientos de simples hechos, caso de las inscripciones de obra nueva, las notas marginales relativas al hecho del cumplimiento de la condición referidas en el Artº 23 L.H. o las anotaciones de demanda relativas a la incapacidad de las personas, por ejemplo.

1.1.- Títulos inscribibles.      

      A modo de introducción podemos señalar que la palabra "título" se usa en la doctrina con dos acepciones distintas:
I. Título material, es el acto o negocio jurídico de disposición que origina la adquisición, modificación, transmisión o extinción de un derecho real inmobiliario.
II. Título formal, es el documento en que consta el título material.

      Este doble sentido se aprecia en la distinción que Lacruz Berdejo hace entre:
a. Lo que se presenta es el Registro, es un documento que reúne los requisitos legales (Título formal).
b. Lo que se inscribe en el Registro, es el acto o contrato que causa la adquisición, modificación, transmisión o extinción de un derecho real inmobiliario (Título material).
c. Lo que el Registro publica, es la titularidad que recae sobre derechos reales inmobiliarios.

      El Artº 33 R.H. define el título inscribible en sentido formal al señalar: "Se entenderá por título, pra los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde inmediatemente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fé, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite".      

      Este precepto hay que ponerlo en relación con los Artº 2 y · L.H.

      El primero de los artículos citados dispone que en el Registro de la Propiedad, se inscribirán:
1. Los título traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.
2. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifican o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipotecas, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.
3. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a algunos bienes inmuebles o derechos reales aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.
4. Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifiquen la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.
5. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos cesiones y subrogaciones de los mismos.
6. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos.

      Pese al listado contenido en este precepto hay que tener en cuenta, como establece la R.D.G.R.N. de 1-IV-1981 que nuestro sistema inmobiliario está basado según establece este artículo exclusivamente en la inscripción de los títulos que contengan derechos de naturaleza real, si bien no prima un criterio de "numerus clausus", y en sentido análogo la R.D.G.R.N. de 5-VI-1987.

      Por su parte el Artº 3 L.H. dispone que "Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documentos auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes en la forma que prescriban los reglamentos".       En relación con este precepto podemos citar, entre otras, las siguientes R.D.G.R.N. a título ejemplificativo sobre su interpretación por la jurisprudencia hipotecaria:

- De 17-II-1955:
   Las legislaciones hipotecarias configuran el principio de legalidad como una censura o jucio de los títulos que han de surtir efectos en el Registro, los que deberán reunir las debidas garantías de autenticidad para robustecer la seguridad del tráfico jurídico, y en tal sentido este artículo dispone con carácter imperativo que los documentos inscribible consten en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico.

- De 3-XII-1986:
  La exigencia de concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral, así como la de la documentación auténtica del hecho o acto inscribible para su acceso al Registro, conduce a la necesaria cancelación de un asiento cuando se justifica fehacientemente la completa extinción del derecho inscrito.

      Además de lo señalado hasta ahora y, sin perjuicio de ser desarrollado en temas aparte, baste señalar que además los títulos han de reunir los requisitos exigidos por la legislación fiscal, ya que su ausencia implica el cierre registral y han de ser calificados por el Registrados.

      Para concluir este apartado señalar que, con arreglo al Artº. 4 L.H.: "También se inscribirán en el Regristro los títulos expresados en el artículo 2º, otorgados en país extranjero, que tengan fuerza en España con arreglo a las Leyes y las ejecutorias pronunciadas por tribunales extranjeros a que deba darse cumplimiento en España, con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil". Siendo desarrollada esta norma en los artículos 35 a 38 R.H.

1.2.- Supuestos de adminisión de documentos privados.      

      Como hemos visto la regla general es que el título inscribible ha de se un documento público. Esto no obstante existen alguna excepciones a esta regla, en favor de la documentación privada que vamos a sistematizar referida a tres materias:
1. Inscripciones
2. Anotaciones
3. Cancelaciones

1. Inscripciones:
- Las inscripciones a favor del heredero único, mediante solicitud privada, contempladas en el Artº 14 L.H. y así una R.D.G.R.N. de 23-IV-1986 señalaba que es suficiente la instancia privada de manifestación y adjudicación de herencia, según la correcta interpretación de los artículos 14 L.H. y 79 de su Reglamento.
- Las inscripciones de cuadernos particionales formados por comisarios o contadores partidores protocolizados por acta notarial, lo que no transforma en públicos dichos documentos privados, supuesto recogido en el Artº 80-1 a R.H.
- La inscripción de foros por documentos privado aprobado por convenio ante notario (Artº. 69 R.H.), si bien una R.D.G.R.N. de 26-IV-1919 matizó que "No es inscribible la instancia en que se pide la inscripción del dominio de unos foros, a solicitud del dueño del mismo cuando notificada tal pretensión a los foreros, éstos se oponen por acta notarial a tal pretensión, si que sea necesario que incoen procedimiento judicial alguno".
- La inscripción del derecho de retorno arrendaticio regulado en el Artº 15 R.H.

2. Anotaciones preventivas:
- La anotación preventiva a favor del acreedor refaccionario del Artº 59 L.H. y 155 R.H.
- Anotaciones de derecho hereditario del Artº 46 L.H., a este respecto la R.D.G.R.N. de 3-VIII-1994 señaló que para su práctica no era necesario de modo indispensable aceptar la herencia.
- Anotaciones preventivas a favor de los acreedores en los casos de adjudicación para pago de deudas (Artº. 45 L.H. y 172 R.H.).
- Anotación de legados de los Artº 147 y 148 R.H.

3. Cancelaciones:
- Cancelación de hipotecas en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador, mediante solicitud privada (Artº 156 L.H.).
- Cancelación de anotaciones preventivas practicadas por documentos privado, mediante renuncia en documentos análogo (artº 156 L.H.).
- Cancelación de hipoteca constituida en garantía de condiciones resolutoria, mediante solicitud privada en la que los interesados manifiesten claramente los hechos que implican el cumplimiento de la condición resolutoria que afectaba a la obligación asegurada (Artº 238 y 239 R.H.).

2. La titularidad registral: supuestos.

      Roca Sastre define al titular registral como la persona a quien perteneza o corresponda, según el Registro de la Propiedad el dominio o cualquier derecho real sobre bienes inmuebles inmatriculados. En este sentido Lacruz Berdejo señala que el titular registral es el sujeto de derechos que, al hacer constar en el Registro un acto jurídico, queda designado en los libros como portador de un derechos, facultad o expectativa sobre un inmueble inmatriculado, durando dicha titularidad hasta que el Registro publique otra contradictoria en el mismo folio.

      Esta titularidad presenta los siguientes caracteres:
1. Es una titularidad de carácter formal, independiente de la titularidad material correspondiéndose o no con la realidad jurídica o civil según que el Registro esté o no de acuerdo con dicha realidad jurídica.
2. Atribuye la presunción de titularidad material así como la posesión de la finca o derecho inscrito, junto con procedimientos especiales para su defensa según se desprende de los Artº 38 y 41 L.H.
     En relación con estos preceptos la jurisprudencia tiene señalado:
     - R.D.G.R.N. de 5-XIII-194911.
     - S.T.S. de 24-III-196112.
     - S.T.S. de 20-IX-198413.
     - R.D.G.R.N. de 6-III-198514.
3. Atribuye al titular registral la titularidad material siempre que reuna los requisitos del Artº 34 L.H. por aplicación del principio de la fé pública registral. Y así la S.T.S. de 31-III-1987 señala que el principio de fé pública registral que proclama tal artículo exige como requisito indispensable que el derecho adquirido por el tercero de buena fé, esté inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre del transmitente. De donde se desprende que el juego del principio contenido en el Artº 34 L.H. tiene la virtualidad de identificar titularidad registral con titularidad real.
4. Esta titularidad legitima al titular que figura en el libro para efectuar actos dipositivos sobre el derecho inscrito. Si bien esta legitimación no comprende el poder de disposición y así Lacruz Berdejo señala que al titular registral no le corresponde la facultad de disponer del derecho inscrito pero si una legitimación para realizar dichos actos.
     Según este mismo autor, para ser titular se requiere:
- Ser persona natural o jurídica.
- De existencia real o posible.
- Ser determinado o determinable.

      Por otra parte el principio de especialidad exige la designación del titular registral en los términos de los Artº 9 L.H. y 51 R.H., a los que me remito, lo cual no impide la posibilidad de que se produzcan casos de indeterminación relariva, señala Lacruz Berdejo que el titular registral no ha de ser forzosamente un sujeto determinado, pero si determinable y sólo cuando esté determinado podrá hacer valer de forma plena su posición en los libros registrales.      

      De Castro
, a este respecto, distingue entre titularidades de pendencia y titularidades carentes de firmeza:

1. Titularidades de pendencia
, implican una situación de protección jurídica interina en favor del sujeto transitoriamente indeterminadode un derecho subjetivo. Plantean el problema de la disposición de los bienes por el titular actual, señalando Lacruz Berdejo la necesariedad de un órgano que represente a los titulares eventales. Como supuestos comprendidos podemos citar:
- Sustituciones fideicomisarias en favor de personas todavía no existentes a que se refiere el Artº 82 R.H., en relación con este precepto la R.D.G.R.N. de 28-I-1987.
- Derechos de los reservatarios en los casos de los Artº 811, 968 y 980 C.C. que se hará constar en la inscripción de los bienes sujetos a reserva, según los Artº 259 y siguientes R.H.
- Donaciones con cláusula de reversión a favor de terceros indeterminados a que se refiere el Artº 641 C.C.
- El negocio hecho por persona a designar, esto es, concluido con una persona en nombre de otra que se designará posteriormente.

2. Titularidades carentes de firmeza, son aquellas que, por diversas causas, están expuestas a desaparecer jurídicamente. Realmente no suponen una indeterminación del titular, sino situaciones en que la tiutlaridad puede desaparecer por distintas causas, por ejemplo:
- La inmatriculación por título público, que está sujeta a cancelación si no se presentan en el Registro de la Propiedad los edictos debidamente cumplimentados dentro de los tre meses siguientes a la inscipción. (Artº 298 R.H.)
- La inscripción afectada por una anotación de demanda de prioridad o de embargo.
- Finalmente, Chico Ortiz cita la R.D.G.R.N. de 3-IX-1982 que admintió la posibilidad de inscripción de un legado a favor de un "nasciturus nondurn concepti", R.D.G.R.N de 3-IX-1983 que admitió la determinación mediata del titular registral, a través de la figura de la titularidad "ob rem" y la R.D.G.R.N de 28-I-1987 (ya citada) que trata de la validez de una adjundicación a favor de la comisión de acreedores en una suspensión de pagos.

Podemos concluir este tema señalando con LACRUZ BERDEJO que, como regla general, puede ser titular registral quien sea capaz para ser titular material en el acto inscribible, tanto sea persona física como jurídica e independientemente de que la primera tenga o no capacidad de obrar o de que la persona jurídica sea de Derecho público o privado.
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